Le crédit-bail immobilier pour acheter un bien immobilier sans trop impacter la trésorerie
Le crédit-bail immobilier est à la mise en location par un crédit-bailleur (propriétaire), pendant une certaine période, d’un bien immobilier à usage professionnel ou commercial, au profit d’un crédit-preneur (locataire), qui pourra l’acquérir ou non, à la fin du bail.
Le plus souvent à la demande du crédit-preneur, le crédit-bailleur va acquérir un bien immobilier à usage commercial ou professionnel. Dans un second temps, le propriétaire va mettre en place le contrat de crédit-bail, pour une période déterminée, à l’issue de laquelle le preneur aura la faculté d’acquérir le bien. Le crédit-bail immobilier est donc un contrat de location à durée déterminée d’un bien immobilier, assorti d’une promesse de vente, qui permet à l’entreprise locataire, à l’échéance du contrat, de lever ou non une option lui permettant d’acquérir le bien.
La trésorerie de l’entreprise sera donc moins impactée qu’à l’occasion d’un achat de bien immobilier. Le crédit-bail est à cet égard un procédé de financement.
Les avantages du crédit-bail immobilier
Pour le crédit-bailleur :
Le crédit-bailleur se considère comme un intervenant financier. Tous les risques et charges sont transférés au crédit-preneur, qui assume les obligations qui incombent au propriétaire du bien.
Le crédit-bailleur amortit et rentabilise un investissement immobilier pendant la période de location du bien et perçoit un loyer ou une redevance. A l’issue du contrat, le preneur lui versera la valeur résiduelle du bien (=valeur du bien à l’expiration de sa durée d’utilisation ou de location).
Pour le crédit-preneur :
Le crédit-preneur utilise les locaux, en versant un loyer au bailleur, pendant la période définie de location. Puis en cas de levée d’option, il pourra acquérir le bien minoré des loyers déjà versés, en contrepartie d’une somme d’une valeur faible.
Le lease-back
Le crédit-bail immobilier constitue également un moyen de refinancer un bien dont on est propriétaire : le lease-back.
Le bien, vendu par son propriétaire à l’organisme de crédit-bail, est immédiatement repris en location auprès du-crédit-bailleur.
La fiscalité attachée à l’opération du crédit-bail immobilier
L’opération de crédit-bail immobilier est soumise à un régime fiscal particulier selon la nature, la situation du bien et la qualité des parties. Au même titre que les autres situations locatives, durant la période de location, le crédit-preneur verse des loyers au bailleur. Les loyers perçus constituent des produits imposables.
Quant aux loyers versés par le locataire, ce sont, pour sa comptabilité, des charges déductibles de son résultat fiscal. Certaines limites à la déduction sont posées sur les dernières périodes de location (quote-part terrain).
En cas de lease-back, la plus-value immobilière réalisée par l’entreprise est en principe imposée en intégralité au titre de l’exercice de cession de l’actif, même si elle en retrouve immédiatement la jouissance.
Cependant, pour les cessions réalisées entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2023, précédée d’un accord de financement accepté par le crédit-preneur entre le 28 septembre 2020 et le 31 décembre 2022, le montant de la plus-value de cession peut être réparti par parts égales sur les exercices clos pendant la durée du contrat de crédit-bail sans excéder quinze ans.
L’acquisition de l’immeuble par l’entreprise ou la résiliation du crédit-bail entrainera l’imposition immédiate du montant de la plus-value restant à réintégrer.
